В Крыму налог на имущество тоже будет уплачиваться и по кадастровой стоимости

Большую работу закончили государственные органы Республики Крым и Севастополя. Они определили кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных на их территориях.

Но для налогоплательщиков данных регионов существенно, что эта законченная работа приведет к заметным изменениям в налогообложении. Речь идет о налоге на имущество в Крыму.

Изменения коснутся и тех, кто применяет спецрежимы, хотя в общем случае они освобождены от уплаты налога на имущество. А те, кто применяет общий режим, по некоторым своим объектам будут исчислять налог на имущество по-другому.

 

Кадастровая стоимость – для некоторых объектов.

 

В общем случае налог на имущество рассчитывается по остаточной стоимости имущества, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (п. 3 ст. 375 НК РФ). Однако в п. 2ст. 375 НК РФ предусмотрено, что облагаемая база по налогу на имущество может определяться не по остаточной стоимости, а как кадастровая стоимость в отношении некоторых объектов.

В подпунктах 1 – 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ указано, что к таким объектам следует относить:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пп. 1);
• нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2);
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства (пп. 3);
• жилые помещения, гаражи, машиноместа, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства [1] (пп. 4).

Что касается недвижимого имущества упомянутых иностранных организаций, в отличие от других перечисленных категорий недвижимого имущества, оно должно облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости лишь на основании пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. То есть не требуется принятия специального регионального закона. Но необходимо установить кадастровую стоимость соответствующих объектов.

А вот в отношении трех других категорий должен быть принят закон субъекта РФ (п. 2 ст. 378.2). Он регламентирует особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1, 2 и 4 п. 1 названной статьи.

Предварительно в субъекте РФ должны быть утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Эта работа фактически закончена в Республике Крым и Севастополе.

Тем не менее, в Севастополе, видимо, решили, не спешить с новым порядком. 

---

Обратите внимание

После принятия указанного закона переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, обозначенных в пп. 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, как их среднегодовой стоимости не допускается. То есть именно в отношении данных объектов переход к исчислению налога по среднегодовой стоимости не допускается.

Из Письма Минфина России от 26.09.2017 № 03-05-04-01/62193 (доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 27.09.2017 № БС-4-21/19453) следует, что если объект перестал удовлетворять требованиям ст. 378.2 НК РФ, то в отношении него можно исчислять налог по среднегодовой стоимости.

---

А вот в Республике Крым решено с 01.01.2020 перейти на определение базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. С этой целью принят Закон Республики Крым от 28.11.2019 № 16‑ЗРК/2019.

В нем все‑таки отмечено, что этот порядок распространяется и на объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Но на объекты, указанные в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, крымские законодатели решили пока не распространять данный порядок.

То есть жилые помещения, гаражи, машино‑места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, принадлежащие организациям, по‑прежнему облагаются налогом на имущество в Крыму по остаточной стоимости.

---

Обратите внимание

Данный закон касается исключительно недвижимости, расположенной в Республике Крым.

Если у крымского налогоплательщика имеется недвижимость за пределами республики, то она облагается налогом в соответствии с тем, какой режим налогообложения установлен в конкретном регионе.

---

Учитывается только недвижимость в виде основных средств.

В Письме Минфина России от 25.01.2019 № 03‑05‑05‑01/4064 высказано мнение, что по правилам ст. 378.2 НК РФ имущество, отражаемое в бухгалтерском учете в качестве готовой продукции или товаров, не является объектом обложения налогом на имущество организаций и не облагается им, в том числе в соответствии со ст. 378.2 НК РФ (Письмо от 17.05.2018 № 03‑05‑05‑01/33062). Мы должны согласиться с этим мнением чиновников. Ведь в п. 1 ст. 378.2 НК РФ прямо указано, что она применяется в отношении недвижимости, признаваемой объектом обложения. А согласно ст. 374 НК РФ облагаться данным налогом могут только объекты, учитываемые на балансе в качестве основных средств.

Правда, ранее Минфин высказывался в том смысле, что объекты недвижимого имущества, учтенные на балансе в качестве товаров, не признаются облагаемыми налогом на имущество организаций в соответствии со ст. 374 НК РФ, но за исключением объектов недвижимого имущества, названных в пп. 4 ст. 378.2 НК РФ (Письмо от 02.02.2016 № 03‑05‑04‑01/4770).

Стоит рассчитывать на то, что финансисты будут придерживаться именно позиции, изложенной в Письме № 03‑05‑05‑01/33062. Ведь это их последнее по времени разъяснение.

 

Следите за появлением перечня налогооблагаемых объектов.

 

В пунктах 3 – 5 ст. 378.2 НК РФ подробно поясняется, каким характеристикам должны отвечать объекты, перечисленные в пп. 1 и 2 п. 1 данной статьи. Но для того, чтобы в отношении конкретного объекта налог следовало исчислять по кадастровой стоимости, этот объект должен быть включен в специальный перечень, утверждаемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1‑го числа очередного налогового периода по налогу [2] (п. 7 ст. 378.2).

Налогоплательщики смогут найти этот перечень на сайте уполномоченного органа.

---

Обратите внимание

При отсутствии у покупателя-балансодержателя права собственности на объект недвижимого имущества, включенный в перечень, налогоплательщиком признается продавец – собственник объекта недвижимого имущества (Письмо Минфина России от 02.02.2016 № 03-05-04-01/4770).

Налогоплательщиками признаются собственники объектов недвижимого имущества независимо от учета данных активов в качестве основных средств организацией-балансодержателем и отсутствия государственной регистрации прав собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного вследствие сделки в отношении этого имущества (Письмо Минфина России от 25.11.2015 № 03-05-04-01/68419).

---

Если налогоплательщик считает, что его объект отвечает характеристикам, приведенным в п. 3 – 5 ст. 378.2 НК РФ, но не нашел данный объект в перечне, то он может вздохнуть спокойно. В соответствующем налоговом периоде в отношении этого объекта он продолжает исчислять налог по остаточной стоимости.

Если даже уполномоченный орган обнаружит этот объект и признает ошибкой его невключение в перечень, по кадастровой стоимости такой объект станет облагаться налогом только со следующего периода после того, как будет обнаружен (абз. 1 п. 10 ст. 378.2). А в текущем налоговом периоде по такому объекту налог должен исчисляться в общем порядке, то есть по остаточной стоимости
(пп. 2 п. 12 ст. 378.2)[3].

Может возникнуть ситуация, когда объект, уже включенный в перечень, оказывается разделен на новые объекты или с ним производятся другие действия, соответствующие законодательству РФ, в результате которых по ходу налогового периода возникают новые объекты. В таком случае вновь образованный объект недвижимого имущества (при его соответствии критериям, предусмотренным п. 3 – 5 ст. 378.2 НК РФ, до включения его в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ)).

 

О некоторых нюансах.

 

Минфин в Письме от 24.11.2017 № 03‑05‑04‑01/77887[4] разъяснил некоторые спорные моменты.

Он отметил, что если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено как административно‑деловой или торговый центр (комплекс) и включено в перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости этих помещений независимо от включения (или отсутствия) их в перечне.

Если согласно законодательству РФ определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Если здание (строение, сооружение) не признается административно-деловым или торговым центром (комплексом), то зарегистрированные в ЕГРН указанные в пп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ нежилые помещения в этом здании (строении, сооружении) включаются в перечень исходя из назначения, разрешенного или фактического использования данных помещений (с учетом условия, установленного п. 5 ст. 378.2, при котором фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% этого помещения одновременно для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания).

В связи с этим финансисты пришли к выводу, что:

• кадастровые номера в отношении здания и помещений в нем присваиваются в ЕГРН с учетом иерархической структуры номеров (то есть кадастрового номера здания, кадастрового номера здания и его части и т. д.). Поэтому в перечень в целях идентификации помещения могут быть включены с соответствующими кадастровыми номерами как отдельное здание, так и отдельные помещения в нем;
• в случае исключения из перечня здания помещения в нем также исключаются из перечня (если они были туда включены) и не подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости – если эти помещения не отнесены к объектам, указанным в пп. 2 п. 1 ст. 378.2;
• если здание и помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, исключены из перечня, то налоговую базу в отношении этого здания и помещений в нем каждый собственник определяет, исходя из среднегодовой стоимости здания (если собственником является одно лицо), помещения (если собственниками здания является несколько лиц) в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ, то есть по балансовой (остаточной) стоимости здания, помещения;
• если принадлежащие нескольким собственникам помещения в здании, имеющем кадастровый номер, имеют отдельные кадастровые номера, то каждый собственник помещений в здании при‑ знается налогоплательщиком в соответствии со ст. 378.2 НК РФ в отношении принадлежащего ему на праве собственности (хозяйственного ведения) и учтенного на его балансе объекта недвижимого имущества (помещения);
• налогообложение здания со всеми помещениями в нем с одновременным налогообложением отдельных помещений этого здания (двойное налогообложение) НК РФ не допускается.

Добавим, что в отношении помещений общего пользования здания плательщиком налога на имущество организаций признается лицо, на которое зарегистрированы соответствующие права на эти помещения (Письмо Минфина России от 22.06.2017 № 03‑05‑04‑01/39276).[5]

 

Затронуты и спецрежимы.

Для налогоплательщиков, находящихся на спецрежимах, одним из безусловных преимуществ является отсутствие обязанности исчислять и уплачивать налог на имущество. Но они все‑таки обязаны его уплачивать в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии со ст. 378.2 НК РФ. Основное условие – эти объекты должны быть включены в утвержденный уполномоченным органом перечень (см. Письмо ФНС России от 12.09.2019 № БС‑4‑ 21/18363).

Это исключение актуально для «упрощенцев» (п. 2 и 3 ст. 346.11 НК РФ), плательщиков ЕНВД (п. 4 ст. 346.26 НК РФ), предпринимателей на ПСНО (пп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ).

Что касается индивидуальных предпринимателей, применяющих любой из перечисленных спецрежимов, данное правило ими применяется только в отношении имущества, используемого ими в предпринимательской деятельности (см. Письмо Минфина России от 04.07.2019 № 03‑05‑06‑01/49371). В таком случае в отношении данных объектов они уплачивают налог на имущество по кадастровой стоимости, применяя ставку, установленную для таких объектов [6](1% налог на имущество в Крыму).

По нашему мнению, если предприниматель не использует подобное имущество в предпринимательской деятельности, в отношении этого имущества он в любом случае уплачивает налог на имущество физических лиц как физическое лицо (не ИП).

Лишь плательщики ЕСХН на основании п. 3 ст. 346.1 НК РФ в отношении имущества, используемого при производстве сельскохозяйственной продукции, первичной и последующей (промышленной) переработке и реализации этой продукции, а также для оказания услуг другим сельскохозяйственным товаропроизводителям, не уплачивают налог на имущество в любом случае. В части иного имущества они уплачивают налог в общем порядке (Письмо ФНС России от 29.10.2018 № БС‑4‑21/21061@).

Что касается индивидуальных предпринимателей, применяющих любой из перечисленных спецрежимов, данное правило ими применяется только в отношении имущества, используемого ими в предпринимательской деятельности (см. Письмо Минфина России от 04.07.2019 № 03‑05‑06‑01/49371). В таком случае в отношении данных объектов они уплачивают налог на имущество по кадастровой стоимости, применяя ставку, установленную для таких объектов (1% налог на имущество в Крыму).

По нашему мнению, если предприниматель не использует подобное имущество в предпринимательской деятельности, в отношении этого имущества он в любом случае уплачивает налог на имущество физических лиц как физическое лицо (не ИП).

Лишь плательщики ЕСХН на основании п. 3 ст. 346.1 НК РФ в отношении имущества, используемого при производстве сельскохозяйственной продукции, первичной и последующей (промышленной) переработке и реализации этой продукции, а также для оказания услуг другим сельскохозяйственным товаропроизводителям, не уплачивают налог на имущество в любом случае. В части иного имущества они уплачивают налог в общем порядке (Письмо ФНС России от 29.10.2018 № БС‑4‑21/21061@).

 

Порядок расчета налога на имущество по кадастровой стоимости.

Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу в отношении имущества, по которому налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, осуществляется в общем порядке.

То есть сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы (в данном случае налоговой базой является кадастровая стоимость объекта) (п. 1 ст. 382 НК РФ). При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной указанным образом, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода.

Но в рассматриваемом случае сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как 1/4 кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, умноженная на соответствующую налоговую ставку (пп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

---

База по налогу на имущество. К сведению

Из пункта 1.1 ст. 380 НК РФ следует, что в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, субъект РФ может установить отдельную ставку по налогу на имущество, отличающуюся от общей ставки.

Действительно, в Законе Республики Крым № 16-ЗРК/2019 указано, что при исчислении налога на имущество организаций по кадастровой стоимости применяется ставка 1%. Такой же была общая ставка по данному налогу в Республике Крым вплоть по 2019 год, но с 01.01.2020 она повышена до 1,5% (Закон Республики Крым от 06.11.2019 № 10-ЗРК/2019).

---

Авансовые платежи и налог в отношении названных объектов уплачиваются по месту их нахождения (п. 13 ст. 378.2 НК РФ).

 

К чему ведет изменение кадастровой стоимости?

Согласно п. 15 ст. 378.2 НК РФ изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено данным пунктом.

«Иных» случаев несколько.

Так, если кадастровая стоимость объекта налогообложения изменилась вследствие изменения его качественных и (или) количественных характеристик, это изменение учитывается при определении налоговой базы со дня внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости.

Сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости в трех случаях:

• изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости;
• уменьшение кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибок, допущенных при ее определении;
• пересмотр кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении этой стоимости.

Возможно также изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда.

Тогда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения стоимости, являющейся предметом оспаривания.

---

[1] Данный подпункт приведен в формулировке, которая на основании федеральных законов от 29.09.2019 № 325‑ФЗ и от 28.11.2019 № 379‑ФЗ действует с 01.01.2020.

[2] То есть в Республике Крым такой перечень впервые должен быть утвержден не позд‑ нее 01.01.2020.

[3] Если кадастровая стоимость объекта была определена уже после начала текущего налогового периода, объект тоже не может облагаться налогом по кадастровой стоимости в этом текущем периоде.

[4] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 11.01.2018 № БС‑4‑21/195.

[5] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 23.06.2017 № БС‑4‑21/12097.

[6] См. Письмо Минфина России от 29.01.2019 № 03‑05‑06‑01/4797.